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    投资性房地产计量模式转换相关问题分析

    2019-06-11 09:24:29  来源:东奥会计在线
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  • 投资性房地产在会计上有两种计量模式,分别是以成本模式计量和以公允价值模式计量。在实务中,有的时候企业会处于某种目的,改变其计量的方式。

    投资性房地产计量模式转换相关问题分析

    一、转换条件

    投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。若要变更,则是因为变更后的计量模式能提供更可靠,更相关的会计信息。

    对于投资性房地产来说,只有一种转换模式,就是从成本模式转为公允价值模式计量,已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式计量。计量模式的转换视为会计政策变更。

    除了采用公允价值模式计量能够提供更相关可靠的会计信息,还要有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,只有满足了这两个条件才能进行转换。

    二、会计处理

    投资性房地产由成本计量模式转为公允价值模式时,按照变更当日的公允价值计价,变更当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;变更当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。

    【案例1】甲公司有一用于出租的写字楼,一直采用成本模式进行计量。2019年1月1日,房地产交易市场日趋成熟,满足公允价值模式计量的条件,甲公司决定对投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。转换日,该写字楼的公允价值为2000万元,该写字楼是甲公司3年前取得,原价2000万元,预计净残值为0,预计使用年限20年,已计提折旧300万元。2019年7月1日,该写字楼发生公允价值变动200万元。(会计分录以“万元”为单位)

    借:投资性房地产——成本  2000

           投资性房地产累计折旧  300

           贷:投资性房地产                   2000

                  盈余公积                           30

                  利润分配——未分配利润   270

    7月1日:

    借:投资性房地产——公允价值变动   200

          贷:公允价值变动损益                  200

    三、涉税处理

    在公允价值计量模式下,会计上不需计提折旧,只需对公允价值变动做出处理即可。但在税法上并不认可公允价值变动,需要对投资性房地产计提折旧,这就导致了账面价值和计税基础存在差异,形成递延所得税。

    【案例2】承接上例,假设甲公司的企业所得税使用税率为25%。则在装换日,投资性房地产的账面价值为2000万元,计税基础为200-300=1700万元,形成应纳税暂时性差异=2000-1700=300万元,确认递延所得税负债=300×25%=75万元。(会计分录以“万元”为单位)

    借:盈余公积  7.5

          利润分配——未分配利润 67.5

         贷:递延所得税负债          75

    7月1日

    账面价值=2000+200=2200(万元),计税基础=1700-2000÷20÷12×6=1650(万元),形成应纳税暂时性差异=2200-1650=550(万元),确认递延所得税负债=550×25%=137.5(万元)。(会计分录以“万元”为单位)

    借:应交税费   137.5

         贷:递延所得税负债   137.5

    综上,企业转换公允价值模式进行后续计量,一方面能够增加资产的账面价值,另一方面不用计提折旧,减少了企业的成本。企业可以根据自身的需求进行选择,但切记投资性房地产计量模式的转换是不可逆的。

    (本文由东奥会计在线整理发布,转载请注明出处)

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